债券市场观察 公募REITs市集步入新发展阶段

郭晨凯 制图

◎记者 张怡然

畛域增长、生态完善、投资者结构多元化……我国公募REITs市集正迎来全新的发展步地。

11月8日，银华绍兴原水水利REIT在深圳证券走动所上市走动，象征着第一单寰宇水利基础枢纽REITs负责落地，这亦然公募REITs市集拓展底层钞票领域的又一次探索。

从营业大楼到水利方式，公募REITs正将更多优质不动产钞票带入成本市集。2024年，中国公募REITs市集迎来刊行岑岭，累计发售畛域达462.46亿元，市集生态抓续完善。

畛域不停提高生态不停完善

自中国公募REITs试点以来，2024年是刊行量最大的一年。限度11月15日，2024年公募REITs已刊行21单，而2021年至2023年，公募REITs离别仅刊行11单、13单和5单。

REITs不错简便相识为优质不动产方式标上市。“比如我思投资一栋营业大楼，但手里又凑不出鼓胀多的钱，这本领公募机构就会把许多像我这么的投资东谈主的钱累积到沿路，去买下一栋优质营业大楼的统共权大概决策权，再进行专科的运营经管，终末把每年赚到的利润分派给咱们。”一位资深市集东谈主士阐明。

自2021年6月首批家具问世以来，公募REITs刊行总畛域已达1474亿元。在政策利好的布景下，本年市集对公募REITs的贯注度大为提高，与此同期全体生态也在不停地完善和丰富。

一方面，公募REITs上市钞票类型越来越多，除了常见的交通基础枢纽、动力基础枢纽、市政基础枢纽等类型外，还在不停拓宽钞票范围，本年以来就有两单新钞票类别的公募REITs问世。

11月8日，银华绍兴原水水利REIT得胜在深交所上市走动，象征着寰宇首单水利基础枢纽REITs负责落地，为水利领域基础枢纽投融资开辟了一条全新旅途。

9月29日，深交所发布，易方达华威农贸市集闭塞式基础枢纽证券投资基金情状更新为“已受理”。这意味着国内首单农贸市集公募REITs行将上马。易方达华威农贸市集REIT以华威西营里农家具走动中心为底层钞票。据了解，该方式是福州市区蹙迫的农家具采购畅达节点和保供单元。

双重刊行机制如故买通

刻下，公募REITs“首发+扩募”的双重刊行机制如故买通。本年以来，保障性租借住房、动力、产业园等钞票类型的多只公募REITs不时起始扩募责任。

11月13日，上海证券走动所信息表示清晰，国泰君安临港鼎新智造产业园闭塞式基础枢纽证券投资基金方式情状为“已呈报”。同日，中原基金发布公告称，中原基金华润有巢REIT家具变更暨扩募份额上市恳求事项已获取证监会和上交所受理。

公募REITs扩募，指的是如故上市的公募REITs为了进一步加多资金畛域，扩大投资范围或提高流动性，而进行的稀薄召募资金的行动。业内东谈主士阐明，通过扩募，公募REITs不错加多其经管的资金总量，从而有才能投资更多的钞票或方式。扩募所得资金不错用于投资新的基础枢纽方式或其他妥当公募REITs投资策略的钞票，也不错加多公募REITs在二级市集上的流动性。

从练习的公募REITs市集提醒来看，我国已刊行的公募REITs家具仍有较大的扩募空间。

上海睿投私募基金经管有限公司总司理周磊暗示，我国公募REITs市集共有50只家具，总市值逾越1200亿元东谈主民币。比较之下，新加坡市集上有40只公募REITs，但其总市值达到了5000多亿元东谈主民币；日本市集上则有58只公募REITs，市值达到7000多亿元东谈主民币。

“预测公募REITs市集将进一步扩容，并为投资东谈主提供放心收益。”周磊说。

在此前举行的中国REITs发展2024年会上，中国东谈主寿保障（集团）公司原董事长、原保监会副主席杨明生提议，要加速公募REITs市集畛域的扩容：一方面，在鼓动常态化刊行的同期，饱读吹公募REITs家具通过扩募壮大，提议简化公募REITs扩募过程，提高扩募后果，提高扩募阶段外部借债的杠杆率上限，把存量公募REITs作念大作念强，造成对标蓝筹股的蓝筹公募REITs家具，提高家具影响力。另一方面，进一步对底层钞票的业态范围进行扩容。尽管我国公募REITs已掩饰的业态范围较为丰富，但仍不错加速推动更多传统和新兴业态的钞票上市，如传统办公、酒店、数据中心等。

耐烦成本慢慢干预公募REITs市集

本年以来，公募REITs市集的投资者结构也发生了变化，以险资为代表的耐烦成本正不停流入。

早在2021年11月，保障资金便被允许投资公募REITs，可是大部分资金在本年才流入。市集东谈主士分析称，这是由于在“钞票荒”的布景下，濒临成本高企的欠债端，保障资金遴荐了分成有保证的红利股以及公募REITs。其中公募REITs的分成不错免税，这是其相干于高股息股票的上风方位。

杨明生暗示，自首批公募REITs上市以来，保障资金便将公募REITs家具当作策略型钞票进行全主义布局，且不停提高参与力度。限度2024年6月末，保障机构在公募REITs统共非原始职权东谈主战配投资者中的参与畛域占比最高，约为20%。网下投资者中，保障机构的参与也额外活跃，占比逾越30%。

不外，杨明生以为，耐烦成本参与公募REITs市集的积极性还要提高。现在，部分保障公司投资公募REITs家具时受偿付才能拘谨较大，如投资公募REITs的风险因子仍然较高，他提议进一步惩办相应资金投资的痛点和难点，提高其投资意愿；同期，提议给以蹙迫的策略投资者更多的参与权和知情权，如允许参与刊行订价、基金决策委员会、照料人委员会或征战不雅察席位等，提高策略投资东谈主参与投资的积极性。

不外，为促进统共这个词市集流动性的提高，公募REITs的投资者群体也更需各种化。中金公司发布的研报以为，券商机构或是刻下参与公募REITs市集投资最为活跃的群体；保障机构虽成就畛域较大，但其二级市集的活跃度或仍在提高过程中；公募及私募机构虽成就畛域较少，但活跃度正边缘提高。